Nießbrauch: Wann lohnt die Übertragung zu Lebzeiten?

Die meisten Eltern, mit denen ich spreche, haben den gleichen Wunsch: Vermögen rechtzeitig in die nächste Generation übergeben, aber ohne das eigene Lebensumfeld aufzugeben. Nießbrauch ist dafür ein Instrument, das oft unterschätzt wird, weil viele es schlicht nicht kennen.

Was bedeutet Nießbrauch konkret?

Sie übertragen das Eigentum an Ihrer Immobilie auf Ihre Kinder. Sie selbst behalten aber das lebenslange Recht, die Immobilie zu nutzen, also dort zu wohnen oder Mieteinnahmen zu beziehen. Erst mit Ihrem Tod (oder bei vorzeitigem Verzicht) geht die volle Nutzung an die neuen Eigentümer über.

Klingt zunächst nach einem Detail. In der Praxis ist es ein erheblicher Hebel. Denn der Nießbrauch hat einen wirtschaftlichen Wert. Dieser Wert wird vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen, bevor die Schenkungssteuer berechnet wird.

Ein Beispiel

Eine Eigentumswohnung im Wert von 600.000 Euro soll an die Tochter übertragen werden. Beide Eltern bringen den Wert hälftig ein, also je 300.000 Euro. Der persönliche Freibetrag für Kinder beträgt aktuell 400.000 Euro je Elternteil.

Ohne Nießbrauch wäre der Vorgang steuerfrei, weil jeder Anteil unter dem Freibetrag liegt. Aber der Freibetrag wäre für die nächsten zehn Jahre verbraucht.

Mit Nießbrauchsvorbehalt sinkt der steuerlich relevante Wert nochmals deutlich, weil das Nutzungsrecht der Eltern abgezogen wird. Die Steuerfreibeträge bleiben dadurch teilweise für spätere Übertragungen erhalten.

Was Sie bedenken sollten

**Sie geben Eigentum auf.** Auch wenn Sie weiter dort wohnen: Verkaufen, beleihen oder grundlegend umbauen können Sie nicht mehr ohne Zustimmung der neuen Eigentümer.

**Vor Beleihungen ist das ein echtes Thema.** Wenn Sie später eine Modernisierung finanzieren möchten, hängt das davon ab, wie die Kinder dazu stehen. Die Bank braucht ihre Zustimmung.

**Rückforderungen sind möglich**, aber selten und an strenge Bedingungen geknüpft. Ein gutes Schenkungsrecht klärt das von vornherein im Vertrag.

Wann es Sinn ergibt

Nießbrauch passt vor allem dort, wo eine größere Immobilie vorhanden ist, die Eltern die Steuerfreibeträge optimal nutzen wollen und das Vertrauensverhältnis zur nächsten Generation stabil ist. Bei jüngeren Eltern (unter 65 Jahren) ist der Steuervorteil besonders hoch, weil der Nießbrauchswert nach Lebenserwartung berechnet wird.

Mein Hinweis aus der Praxis

Nießbrauch funktioniert nur sauber, wenn die ganze Strategie passt: die Übertragung notariell geregelt ist, die Wertgutachten stimmen und steuerlich vorab durchgerechnet wurde. Mein Beratungsansatz: Wir schauen uns Ihre Gesamtsituation an, ich bringe Steuerberater und Notar Ihres Vertrauens an einen Tisch, und wir entscheiden gemeinsam, ob Nießbrauch in Ihrer Konstellation der richtige Weg ist. Oder ob eine andere Variante besser passt.